Para inversores particulares · Costa del Sol
Invertir en inmuebles,
sin promesas
Cualquier agencia de esta costa le dirá lo que una propiedad podría rendir. Preferimos enseñarle a comprobarlo — y descartar las que no resisten el análisis.
Hablará directamente con el equipo que lleva su búsqueda.
Sin centralita. Sin traspasos. Ningún encargo sin respuesta.
Una buena inversión inmobiliaria en la Costa del Sol rara vez es la del mejor folleto. Es aquella cuyos números resisten un análisis riguroso.
Esta página no le dará un porcentaje. La normativa española es clara: nadie puede prometer lo que una propiedad va a rendir — y doce años en esta costa nos han enseñado lo mismo. Lo que sí podemos hacer es más útil: explicarle las cuatro formas en que realmente compran aquí los inversores particulares, mostrarle exactamente qué comprobamos antes de que comprometa un solo euro y darle las herramientas para hacer los números usted mismo. Las conclusiones son suyas.
Elija su enfoque
Cuatro formas de comprar en esta costa
Seleccione una estrategia para ver cómo funciona, qué determina su resultado y dónde encaja SOBE. La mayoría de las carteras que se construyen aquí combinan dos.
Comprar y mantener
Comprar una vivienda en la ubicación adecuada, ponerla a rentar — alquiler de larga duración o alquiler turístico con licencia — y dejar que el tiempo actúe como lo ha hecho históricamente en esta costa. La estrategia menos vistosa, y sobre la que se construyen la mayoría de las carteras.
- Qué determina el resultado: la microubicación y una demanda de alquiler que se pueda comprobar — no medias de toda la costa, sino la realidad de una calle concreta
- La dificultad real: las licencias de vivienda con fines turísticos (VUT) son municipales y cambian con frecuencia; comprar sin comprobar su situación es el error clásico
- Dónde encaja SOBE: verificación de la demanda, revisión de licencias, adquisición y gestión posterior a la firma — un solo equipo responsable
Reformar y revender
Comprar una villa antigua en un suelo al que la obra nueva ya no puede acceder, reconstruirla según los estándares actuales y venderla a quien busca llave en mano. La estrategia que hay detrás de muchas de las transformaciones más conocidas de la costa — y la que menos perdona el optimismo.
- Qué determina el resultado: el precio de entrada y el presupuesto de obra — ambos cerrados antes de comprar, no descubiertos después
- La dificultad real: los plazos de licencia dependen del ayuntamiento y los costes de construcción son reales; un proyecto calculado con optimismo acaba incumpliendo los plazos
- Dónde encaja SOBE: evaluación del potencial de reforma antes de comprar, licitación de contratistas, supervisión de obra con pagos por hitos y reventa
Sobre plano
Reservar en una promoción antes de su entrega, pagar por hitos y recibir una vivienda con garantías en una comunidad moderna. Popular por buenas razones — y que depende, sobre todo, de una sola cosa: quién construye.
- Qué determina el resultado: el historial de entregas del promotor y las protecciones del contrato — no el render
- La dificultad real: los pagos a cuenta deben estar cubiertos por aval bancario (un derecho reconocido en España); la falta de esa documentación no es negociable
- Dónde encaja SOBE: revisión del promotor, análisis del contrato con abogados independientes, elección de calidades, repaso previo a la entrega y comprobación de la Licencia de Primera Ocupación
Suelo y obra propia
Comprar una parcela, encargar el proyecto a un arquitecto y construir exactamente la casa que pide el mercado — o su familia. La estrategia más personal, la más larga y aquella en la que la coordinación pesa más.
- Qué determina el resultado: la edificabilidad confirmada frente al planeamiento urbanístico antes de comprar: qué se puede construir, cuánto y en qué plazo
- La dificultad real: de la parcela a las llaves hay, de forma realista, entre dos años y medio y tres; quien prometa menos está vendiendo, no planificando
- Dónde encaja SOBE: búsqueda de parcela, estudio de viabilidad, selección de arquitecto, coordinación de licencias y supervisión de obra
Antes de comprometer un euro
Los números que comprobamos — siempre
Cualquier propiedad puede parecer buena en una hoja de cálculo. Nuestro trabajo es revisar esa hoja. Seis comprobaciones, sin excepciones:
- 01
Precios reales de venta cerrada
Los precios de salida son marketing; los precios de cierre son evidencia. Trabajamos con operaciones reales recientes en la misma comunidad, no con lo que piden los portales.
- 02
Coste total de adquisición
ITP o IVA más AJD, notaría, registro y honorarios jurídicos — el coste real de entrada en Andalucía es bastante mayor que el precio anunciado, y debe estar en los cálculos desde el primer día.
- 03
Evidencia realista de alquiler
No lo que promete un anuncio — lo que viviendas comparables de esa comunidad consiguen realmente a lo largo del año, descontando periodos de desocupación, comisiones y gastos corrientes.
- 04
Licencias y situación jurídica
Situación de la licencia turística, estatutos de la comunidad, cumplimiento urbanístico y cargas sobre la finca — verificado con abogados independientes antes de cualquier señal.
- 05
Costes de tenencia y de salida
IBI, cuotas de comunidad, impuestos, seguro — y a la salida, plusvalía municipal y tributación de la ganancia patrimonial. Una inversión se juzga por toda su vida, también por cómo se cierra.
- 06
Liquidez de salida
¿Quién le compra esta propiedad dentro de siete años, y por qué? Si no podemos responderlo en una frase, se lo decimos. Y seguimos buscando.
Si una propiedad no supera estas comprobaciones, se lo decimos — aunque sea nuestra. Un «no» breve le protege mejor que una presentación larga.
Haga usted mismo los números
Calculadoras gratuitas, sin pedir su correo
Hechas para esta costa, con los tipos vigentes en Andalucía. Pruebe cualquier propiedad — nuestra o de quien sea.
Cómo trabajamos
Del encargo a las llaves — y más allá
-
Paso 1
Encargo
Estrategia, presupuesto, horizonte, implicación — una conversación para definir qué significa un buen resultado para usted. Todo lo que comparta queda entre nosotros.
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Paso 2
Preselección
Cinco propiedades acertadas, no quinientas — del mercado abierto y de nuestra cartera off-market, cada una contrastada previamente con su encargo.
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Paso 3
Verificación
Las seis comprobaciones anteriores, hechas por completo y con abogados independientes en la parte jurídica. Verá el razonamiento, no solo la conclusión.
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Paso 4
Adquisición
Negociación, reserva, arras y firma ante notario — coordinado de principio a fin, en su idioma.
-
Paso 5
Después de las llaves
Gestión del alquiler, coordinación de reformas, declaraciones anuales a través de nuestros colaboradores — y, cuando llegue el momento, la reventa. Nos quedamos el tiempo que usted quiera.
Empiece por una conversación
Cuéntenos su encargo. Le diremos la verdad.
Basta un mensaje — estrategia, presupuesto, horizonte. En un día sabrá si esta costa encaja con su plan y qué miraríamos primero.
SOBE Invest es una asesoría inmobiliaria. No prestamos asesoramiento financiero ni prometemos resultados — en esta costa, nadie puede hacerlo con honestidad.
Lo que se pregunta antes de cada primera reunión
Invertir en la Costa del Sol — sus preguntas, respondidas
¿Qué rentabilidad me dará aquí una propiedad?
No damos cifras de rentabilidad — la normativa española restringe las promesas de ingresos, y la práctica honesta las restringe aún más. Lo que sí hacemos: mostrarle evidencia de alquiler verificada y precios reales de venta cerrada de las propiedades concretas de su preselección, y darle calculadoras gratuitas para que saque sus propias conclusiones. Los números reales de una propiedad real superan siempre a una media de marketing.
¿Compro a mi nombre o a través de una sociedad?
Depende del volumen y de qué piense hacer después. A nombre propio, la renta del alquiler tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario y la ganancia de la venta va a la escala del ahorro. A través de una sociedad, el beneficio tributa en el Impuesto sobre Sociedades, pero sacar el dinero de la sociedad vuelve a tributar en su IRPF, y hay costes fijos de constitución y contabilidad. Para una o dos viviendas, la sociedad rara vez compensa; a partir de varias operaciones seguidas o con reventa habitual, la conversación cambia. Es una decisión para tomar con su asesor fiscal antes de firmar, no después.
¿Qué zonas funcionan mejor según la estrategia?
No hay una zona mejor en abstracto, sino una mejor para cada encargo. La Marbella consolidada y Nueva Andalucía sostienen bien las estrategias de comprar y mantener por su demanda de alquiler durante todo el año; Benahavís y las laderas concentran los proyectos de reforma, con parcelas grandes y producto antiguo; Estepona y la Nueva Milla de Oro llevan años liderando la obra sobre plano. Lo que decide no es la zona sino la calle: dentro de un mismo municipio, dos comunidades separadas por trescientos metros pueden comportarse de forma muy distinta en alquiler y en reventa.
¿Necesito licencia para alquilar a turistas?
En Andalucía, sí: el alquiler turístico exige inscripción en el registro (la licencia VUT). Y desde el 3 de abril de 2025 hay un requisito añadido: iniciar una nueva actividad turística en un edificio en régimen de propiedad horizontal necesita el acuerdo expreso de tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación. La reforma no es retroactiva — una vivienda que ya ejercía la actividad legalmente antes de esa fecha puede continuar, algo que conviene acreditar con documentación al comprar. La situación de la licencia es de lo primero que comprobamos: puede cambiar por completo los números de una compra.
¿Cuánto debo presupuestar por encima del precio de compra?
En Andalucía, la segunda mano tributa por ITP, mientras que la obra nueva lleva IVA más AJD; añada notaría, registro y honorarios jurídicos independientes. La cifra exacta depende del precio y del tipo de inmueble.
¿Qué gastos del alquiler puedo deducir y qué reducción se aplica?
En el alquiler de vivienda habitual son deducibles el IBI, la cuota de comunidad, los intereses de la hipoteca, el seguro, las reparaciones y la amortización del 3% sobre el valor de construcción. Sobre el rendimiento neto positivo se aplica después una reducción: el 50% general para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, y el 60% para los anteriores, que mantienen el régimen transitorio mientras dure el contrato. Los tramos del 70% y del 90% exigen que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado, y en Andalucía no se han declarado — de modo que en esta costa la referencia realista es el 50%. Importante: esta reducción no se aplica al alquiler turístico ni al de temporada.
¿El off-market es realmente mejor o solo marketing?
Puede ser lo uno o lo otro. Una propiedad off-market real — aquella que el propietario ha decidido no publicar — es frecuente en la parte alta de este mercado por motivos de privacidad, y puede significar menos competencia y una negociación más limpia. Pero «off-market» es también una palabra que algunas agencias usan para adornar producto corriente. La prueba es sencilla: pregunte por qué el propietario no publica. O hay una respuesta real o no la hay.
¿Por qué trabajar con SOBE en lugar de buscar yo mismo en los portales?
Los portales muestran lo que está en venta; no muestran lo que realmente vale, por cuánto se alquila de verdad, si la licencia está en regla, ni lo que nunca llegó a publicarse. Nosotros añadimos la capa de verificación — y le representamos a usted, no al vendedor. Si la respuesta honesta a su encargo es «espere» o «esta no», esa es la respuesta que recibirá.