SOBE Invest · Vender

Vender sin ruido

Sin portales, sin cartel en la fachada, sin curiosos en su salón. Presentamos su propiedad en privado, solo a compradores verificados.

Pedir valoración Preguntas frecuentes
La pregunta de siempre

El precio del anuncio no es su dinero

Entre lo que firma el comprador y lo que llega a su cuenta se interponen varias partidas, y casi ninguna es opcional. Ponga sus cifras y véalo.

Cálculo orientativo Se actualiza mientras escribe · sus datos no salen de este navegador
Precio de venta
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Honorarios de la agencia4% sobre el precio, más 21% de IVA
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Plusvalía municipalMétodo objetivo, tipo máximo legal del 30%
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Impuesto sobre la ganancia patrimonialIRNR al 19%
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Cancelación de hipotecaCapital pendiente
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Neto final estimado
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Cálculo detallado

Estimación orientativa con supuestos fijos: honorarios del 4% más IVA, método objetivo de plusvalía y tipo máximo legal del 30% — el tipo de su municipio puede ser inferior. Si la vivienda ha estado alquilada, las amortizaciones fiscales aumentan la ganancia sujeta a tributación. El cálculo completo — fechas exactas, ambos métodos de plusvalía, exención por mayores de 65 años, reinversión en vivienda habitual y ganancias previas del ejercicio — está en la calculadora detallada.

Anna Sidorenko, fundadora de SOBE Invest, en la Costa del Sol
Cómo trabajamos

Menos exposición, mejores compradores

Publicar en todos los portales parece movimiento, pero rara vez es eficacia: multiplica las visitas de curiosos, deja rastro público del precio y, si la venta se alarga, esa fecha juega en su contra en la negociación.

Trabajamos al revés. Pocos mandatos a la vez, presentación selectiva, y una lista concreta de compradores cuyo encargo ya conocemos. Fotografía y vídeo profesionales, visitas privadas una a una, y acompañamiento hasta la notaría.

Lo que no hacemos

Tres cosas que nunca verá aquí

Casi todas las agencias explican lo que hacen. Nosotros preferimos empezar por tres cosas que no hacemos, porque suelen decidir cómo termina una venta.

No inflamos la valoración para ganar el encargo
Es la práctica más extendida del sector: prometer un precio alto, firmar el mandato y bajarlo dos meses después. Nuestra valoración parte de operaciones cerradas y se la entregamos con el razonamiento detrás — aunque la cifra le guste menos que la de otro.
No hacemos puertas abiertas
Las jornadas de puertas abiertas llenan la casa de gente que no compra y dejan su propiedad, sus objetos y su rutina a la vista de cualquiera. Las visitas son individuales, concertadas y con el comprador previamente cualificado.
No dejamos los impuestos para el final
Plusvalía, ganancia patrimonial y retención del 3% se estiman antes de fijar el precio, no la semana de la firma. Puede adelantarse usted mismo con la calculadora del neto de la venta, y lo revisamos juntos.
Preguntas frecuentes

Vender en la Costa del Sol

Lo que nos preguntan cada semana los propietarios, respondido sin rodeos.

01

¿Cuánto se tarda en vender una propiedad en Marbella?

Con un precio bien puesto y documentación en regla, lo habitual son entre tres y seis meses hasta la firma. Las propiedades correctamente valoradas suelen recibir ofertas serias en las primeras seis u ocho semanas. Lo que más alarga el proceso no es el mercado, sino un precio de salida por encima de lo que respaldan las operaciones cerradas de la zona.
02

¿Qué gastos e impuestos asume el vendedor?

Los habituales son:
  • Honorarios de la agencia, más IVA
  • Plusvalía municipal, sobre el incremento de valor del suelo
  • IRPF o IRNR sobre la ganancia patrimonial
  • Certificado de eficiencia energética y, cuando proceda, documentación urbanística o licencia de ocupación
  • Cancelación registral de hipoteca, si existe
Si no es residente fiscal en España, el comprador retiene el 3% del precio e ingresa esa cantidad en Hacienda a cuenta de su ganancia. Puede reclamarse después si el impuesto final resulta menor.
03

¿Puedo vender sin que la propiedad aparezca en los portales?

Sí, y es como trabajamos por defecto cuando el propietario lo pide. La presentación se hace a compradores concretos de nuestra red y a agencias colaboradoras seleccionadas, bajo acuerdo. No hay anuncio público, ni cartel, ni dirección visible. Muchos vendedores lo eligen por privacidad; otros, porque no quieren que sus vecinos o inquilinos se enteren antes de tiempo.
04

¿Cómo fijan el precio de salida?

Partimos de operaciones realmente cerradas en su zona durante los últimos doce meses, no de precios de anuncio. A eso se suman orientación, planta, vistas, estado de la comunidad, obras pendientes y qué compradores hay activos ahora mismo para ese perfil de propiedad. Le entregamos el rango con el razonamiento detrás, para que pueda discutirlo, no solo aceptarlo.
05

¿Qué documentación necesito antes de empezar?

Para arrancar basta con la escritura y el último recibo del IBI. Antes de firmar arras conviene tener:
  • Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad
  • Certificado de eficiencia energética en vigor
  • Certificado de la comunidad de estar al corriente de pagos
  • Últimas facturas de suministros
  • Licencia de primera ocupación o documentación urbanística equivalente, cuando proceda
Si algo falta, lo gestionamos nosotros.
06

¿Es mejor vender amueblado o vacío?

Depende del comprador al que se dirija. En segunda residencia y producto de alquiler, vender amueblado suele acelerar la operación y permite defender mejor el precio, porque el comprador puede usar la vivienda desde el primer día. En vivienda habitual, el mobiliario importa menos y a veces resta. Lo valoramos con usted antes de fotografiar.
07

¿Debo firmar en exclusiva?

No es obligatorio, y trabajamos de las dos formas. La exclusiva permite controlar la información, evitar que la propiedad circule con precios distintos y justificar una inversión mayor en fotografía y presentación — que es justo lo que sostiene el precio. Sin exclusiva también le representamos, pero el control sobre cómo se muestra su propiedad es menor.
Primer paso

Empiece por saber cuánto vale

Una valoración honesta, con el razonamiento detrás y sin compromiso de darnos el encargo. Si el momento no es el adecuado para vender, se lo diremos.

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